Przegląd instalacji przed zakupem domu

Przegląd instalacji przed zakupem domu

Kupiłeś dom z rynku wtórnego? Sprawdź swoją instalacje elektryczną z fachowcem. Nie daj się wszechobecnej patologii na runku nieruchomości

Śliczne ściany. Pod spodem aluminiowa instalacja


Flipper, patologia rynku

Na przestrzeni lat obserwuję coraz bardziej bezczelne oszustwa na wtórnym rynku nieruchomości, związane ze stanem technicznym instalacji elektrycznych. Nie mam nic do przedsiębiorczych osób, które potrafią kupić ruinę i zmienić ją w coś pożądanego. Muszą ogarnąć papiery, pozwolenia, znaleźć ekipy remontowe i dopilnować prac, przeprojektować wnętrze, urządzić i sprzedać. Jednym słowem, wielka odpowiedzialność i mnóstwo pracy. Ale wśród tych przedsiębiorczych ludzi są również zwykli oszuści. Sprzedają mieszkania i domy po remontach, modernizacjach, w których nietknięte jest to czego nie widać. Więc zrobiony jest styropian, nierdzewka na balkonie, w środku gładzie, panele, nowe wyposażenie, zwykle z tektury. Pod spodem są stare żeliwne rury, aluminiowa instalacja, brak hydroizolacji i grzyby zakryte karton-gipsem. Musi być szybko, tanio i nowocześnie, z naciskiem na tanio. Ludzie kupują i płacą za mieszkanie po remoncie, po czym za jakiś czas muszą zrobić kolejny remont albo sprzedają to kukułcze jajo i szukają kolejnego jelenia, a sami bogatsi w doświadczenie przeprowadzają się do czegoś czemu przyglądnęli się już lepiej. To tylko niektórzy, bo większość jest w kropce. Kredyt, zobowiązania pułapka. Próbują później to latami jakoś wyprostować. Postaram się tutaj skoncentrować na aspekcie instalacji elektrycznych ponieważ nimi się zajmuję i opiszę kilka typowych przypadków patologii z którymi się spotykam.


Niewystarczająca moc

Typowe mieszkanie w bloku z lat 80-tych było wyposażone w przyłącze o mocy 5kW. Składało się zwykle z trzech obwodów. Łazienka, oświetlenie, gniazda w pokojach i kuchni. Wtedy to wystarczało. Otrzymałem wezwanie do takiego mieszkania. Na miejscu dowiedziałem się, że mieszkanie zostało niedawno kupione, zamieszkane przez pięć osób. W kuchni płyta indukcyjna, piekarnik oraz to co przynieśli nowi nabywcy czyli termomix, czajnik, mikrofala etc. Na ten sprzęt potrzeba co najmniej 10kW mocy, a instalacja jest oryginalna, tylko gniazda wymienione, dołożone. Zleceniodawca przekazał, że czuć swąd spalenizny ze skrzynki z licznikiem. Zapytałem czy często wybija mu bezpieczniki. Otrzymałem informację, że nigdy, nawet jak wszystko jest włączone. Przewody w rozdzielnicy były przegrzane. Po sprawdzeniu bezpieczników w rozdzielnicy w mieszkaniu okazało się, że te w domu mają wartość 25 amperów, gdzie powinno być 16 amperów, a dla tych bardziej skrupulatnych to jedynie 13A, ponieważ przekroje przewodód to tylko 1,5mm2. Zaciekawiony udałem się do piwnicy. Bezpiecznik o oznaczeniu 20A był zawatowany przewodem 2,5mm2. Czyli prędzej z przewodów w instalacji spłynie izolacja niż cokolwiek się rozłączy. Instalacja niedostosowana do zainstalowanego sprzętu. Jakie rozwiązania? Wymiana WLZ, rozdzielnicy, wnioskowanie o zwiększenie przydziału mocy, montaż przyłącza trójfazowego? Może lepiej podłączyć znów kuchenkę gazową, no ale rury i licznik zostały usunięte w czasie remontu przed sprzedażą. Nic z tego nie rozumiesz? Sprzedający zamiast zmodernizować instalację, usunał jej zabezpieczenia tak, żeby nic się nie rozłączało w czasie jej przeciążania stwarzając ryzyko całkowitego zniszczenia instalacji i pożaru. Pomyślisz, że to jedyna taka historia? Niestety spotykam się z tym cały czas.


Stara instalacja

Wnętrze robi wrażenie, duże obszerne pokoje, mnóstwo światła. Drewniana podłoga, nowa stolarka. Wezwanie jest do lampy sufitowej, która nie świeci. Może lampa, może włącznik. Niestety wykryłem brak ciągłości przewodów. Detektor wskazał uszkodzenie na środku wielkiej, gładziutkiej ściany. Trzeba kuć, łączyć, szpachlować i malować, przy okazji sprawdzam rezystancję innych obwodów. Przewody mają po kilka omów, rezystancja izolacji poniżej 300kΩ. Nic nie rozumiesz? No więc 1km drutu o przekroju 1,5mm2 ma oporność 12 omów. A tutaj tyle ma 50 metrów instalacji. Z kolei rezystancja izolacji według norm nie może mieć mniej niż 1MΩ przy 500V, a tu jest 0,3MΩ czyli 1/3. Sprawna instalacja ma co najmniej 500Mohm, więc norma jest bardzo mało restrykcyjna. Wciąż nic nie rozumiesz? Instalacja nie spełnia aktualnych norm, jest niebezpieczna, jest do wymiany. Po wymianie instalacji elektrycznej wnętrze trzeba będzie szpachlować i malować. Czy poprzednia farba nie zacznie schodzić? Czy nie będzie widać różnicy w kolorze? I czy podczas kolejnego remontu nie ucierpi ta drewniana podłoga. Wymiana tej instalacji w czasie remontu kosztowałaby dodatkowe 10 000zł. Teraz żeby to zrobić dobrze, należy wyłożyć 30 000zł i jeszcze trzeba gdzieś przenieść rzeczy i mieszkać w tym czasie.


Sprzedający dostarczył komplet dokumentów z przebudowy

Zostałem wezwany do prostych przeróbek instalacji elektrycznej. Na miejscu okazało się, że nie mogę ich wykonać ponieważ nie ma technicznych możliwości do tego. Usłyszałem, no ale jak? Przecież w projekcie jest inaczej. Sprawdziłem, jest projekt budowlany, są protokoły, wszystko jest świetnie tylko nic się nie zgadza. Instalacja na jednym bezpieczniku, przewody o dowolnych przekrojach i we wszystkich kolorach tęczy ale bez przypisanej funkcji. Teoretycznie powinno spełniać aktualne normy ale nie spełnia żadnych. Nie ma możliwości wyprostować tego. Nie ma możliwości używać takiej instalacji bezpiecznie. Mieszkanie oczywiście ładne, pachnie świeżą farbą. Instalacja była puszkowa, czyli przy suficie są puszki wewnątrz są łączenia przewodów. Ale większość puszek jest nad podwieszanym sufitem. W suficie nie ma otworów rewizyjnych. Prawnicy, rzeczoznawcy, nerwy.


Obcięte przewody ochronne

Zlecenie dotyczyło wykonania okresowych pomiarów kontrolnych instalacji elektrycznej. Pomiary wykazały problem z ciągłością przewodów ochronnych. Każde gniazdo miało podłączony przewód ochronny do styku ochronnego. Okazało się, że w puszkach łączeniowych są niepodłączone przewody ochronne. Są ucięte poza puszkami. Wydłużenie przewodów i ich połączenie wymagało kucia w ścianach i osadzania nowych puszek. Zleceniodawca wyraził chęć dokonania takich prac. Niestety okazało się, że przewody są łączone również poza widocznymi puszkami o nieznanych położeniach. Po dwóch dniach oględzin i prób zlokalizowania miejsc przerwania ciągłości przewodów ochronnych prace zostały przerwane z powodu wykrywania coraz większej liczby niezgodności w instalacji. Podjęto dezycję o wymianie całej instalacji w niedalekiej przyszłości. Wszystko działało, komputery, światło, AGD. Tylko bez sprawnej ochrony przeciwporażeniowej. Później się okazało, że wobec wykonawcy toczy się już kilka spraw z powodu nierzetelnego wykonania prac budowlanych.


Trójfazowa co była jednofazowa

Zleceniodawca zgłosił problem z instalacją w mieszkaniu. Okazało się, że problemem jest przepalony przewód neutralny. Okazało się , że rozdzielnica posiada wyposażenie i sposób podłączeń typowy dla instalacji trójfazowej. Jednak po sprawdzeniu napięcia okazało się, że do rozdzielnicy dostarczona jest ta sama faza na każdym z przewodów fazowych. Może się to zdarzyć w wyniku zwarcia międzyfazowego, zgrzania się przewodów i przepalenia się dwóch bezpieczników. Tutaj było inaczej. Otóż obecność licznika jednofazowego wyjawiła brak instalacji trójfazowej. No ale w czym problem? Otóż w instalacji trójfazowej przewodem neutralnym płynie prąd co najwyżej równy temu, który płynie jedną z faz. Jeżeli obciążymy wszystkie trzy fazy równomiernie to przewodem fazowym nie płynie praktycznie żaden prąd. No tylko, że tutaj jest tylko jedna faza, czyli mamy trzy przewody, którymi prąd wpływa i tylko jeden którym wypływa, a ma ten sam przekrój jak te fazowe. Teoretycznie mógłby tym przewodem neutralnym płynąć prąd trzykrotnie większy niż maksymalny dla takiego przekroju. Okazało się, że sprzedający chciał szybko sprzedać, a prodedura zmiany zasilania na trójfazowe trwałaby dwa miesiące, więc zlecił stworzenie trzech faz z jednej. Szkoda, bo wystarczyłaby informacja do nowych właścicieli o prawdziwym stanie instalacji. Usunięcie problemu nie było drogie. Natomiast czas, przez jaki to pracowało w ten sposób, mógł spowodować większe szkody, łącznie z pożarem.


Skomentuj